Выселение: в каких случаях выселяют без предоставления другого жилого помещения, а в каких с предоставлением
Разбираем случаи, касающиеся выселения граждан из жилых помещений
Правовое регулирование вопросов выселения из жилых помещений — один из наиболее сложных и социально значимых разделов жилищного законодательства. Жилищный кодекс Республики Беларусь основывается на принципах неприкосновенности жилья и недопустимости произвольного лишения граждан крова. Законодатель рассматривает выселение как крайнюю меру, которая допускается исключительно по законодательно установленным основаниям и, как правило, реализуется в судебном порядке. Фундаментальное правило жилищного права Республики Беларусь заключается в том, что при выселении гражданам одновременно должно быть предоставлено другое жилое помещение. Выселение же без предоставления альтернативного жилья представляет собой исключение и применяется либо в качестве меры ответственности за противоправное и асоциальное поведение, либо при прекращении законных оснований для проживания.
Выселение с предоставлением другого жилого помещения
Выселение с предоставлением другого жилого помещения применяется в ситуациях, когда закон стремится обеспечить гражданам необходимый уровень социальной защиты и не допустить их оставления без жилья.
1. Систематическая просрочка оплаты
Первым и наиболее частым основанием выступает систематическая просрочка оплаты жилищно-коммунальных услуг и платы за пользование жилым помещением. Согласно статье 80 Жилищного кодекса Республики Беларусь, наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда и проживающие с ним члены семьи, имеющие без уважительных причин задолженность по указанным платежам в течение шести месяцев подряд, подлежат выселению в судебном порядке. При этом им предоставляется другое жилое помещение государственного жилищного фонда, которое по общей площади может быть меньше занимаемого и (или) уступать ему по своим потребительским качествам, а также находиться за пределами данного населенного пункта.
2. Изменение статуса дома или помещения
Второй блок оснований обусловлен объективными обстоятельствами, связанными с изменением статуса самого жилого дома или помещения. К ним относятся случаи, когда:
- жилой дом подлежит сносу (например, в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд);
- жилое помещение переводится в нежилое;
- жилье признано непригодным для проживания, аварийным или грозящим обвалом.
В таких случаях гражданам предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств, по площади не менее занимаемого, за счет собственника жилищного фонда или государственного органа. В свою очередь, при проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома граждане временно выселяются в жилые помещения маневренного фонда с сохранением действия основного договора найма.
3. Принудительная продажа жилья частного фонда
Третьим механизмом является принудительная продажа жилого помещения частного жилищного фонда за систематические нарушения или долги. Если собственник жилья в течение года три и более раза привлекался к административной ответственности за нарушение правил пользования жилым помещением либо имеет шестимесячную задолженность по коммунальным платежам и игнорирует предупреждения местного исполнительного органа, суд может принять решение о понуждении к возмездному отчуждению жилья или его принудительной продаже с публичных торгов. В случае принудительной продажи с торгов бывшему собственнику за счет вырученных средств местным исполкомом передается в собственность другое жилье (меньшей площади или уступающее по качествам), а остаток стоимости проданного помещения за вычетом долгов и затрат выплачивается ему на руки.
4. Выселение отдельных категорий граждан собственником
Четвертый аспект касается выселения отдельных категорий граждан собственником жилого помещения. В соответствии со статьей 89 Жилищного кодекса Республики Беларусь, члены и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживавшие совместно с ним на момент приватизации, но не принявшие в ней участия, а также члены семьи, включенные в состав семьи при получении государственной поддержки на строительство жилья, подлежат выселению по требованию собственника только в другое жилое помещение, принадлежащее им либо собственнику на праве собственности в данном населенном пункте и соответствующее санитарным и техническим требованиям.
Выселение без предоставления другого жилого помещения
Выселение без предоставления другого жилого помещения применяется в случаях, когда право гражданина на пользование конкретным жильем прекращается полностью и законодательство не возлагает на собственника или государство обязанность обеспечивать его иным жильем.
1. Систематическое нарушение правил пользования и разрушение жилья
Наиболее строгой мерой является выселение за систематическое нарушение правил пользования жилыми помещениями и разрушение жилья. В соответствии со статьей 79 Жилищного кодекса Республики Беларусь, граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, если они в течение календарного года три и более раза привлекались к административной ответственности за разрушение или порчу жилья, использование его не по назначению либо за систематическое нарушение правил проживания, делающее невозможным совместное проживание, были предупреждены собственником и в течение года после предупреждения снова привлекались к административной ответственности за аналогичные нарушения. Данная норма применяется к нанимателям, членам их семей, а также к совершеннолетним членам семьи собственника, не имеющим доли в праве общей собственности.
2. Прекращение или расторжение договора найма
Вторым распространенным основанием является прекращение или расторжение договора найма. При истечении срока действия срочного договора найма (например, арендного жилья, предоставленного на период трудовых отношений) либо при расторжении договора наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в трехдневный срок, а при отказе подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья. Аналогично из общежитий подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения работники, прекратившие трудовые отношения с организацией, предоставившей общежитие (за исключением отдельных категорий граждан, за которыми законом сохраняется право проживания), а также обучавшиеся граждане по окончании срока обучения.
3. Взыскание на заложенное жилье
Третий блок включает случаи обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки. Согласно статье 81 Жилищного кодекса Республики Беларусь, с момента государственной регистрации прекращения права собственности на заложенное жилое помещение при обращении на него взыскания бывший собственник и проживающие с ним граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
4. Бывшие члены семьи собственника и иные случаи
Четвертой группой выступает выселение бывших членов семьи собственника жилья, не имеющих доли в праве общей собственности. Однако стоит учитывать, что они подлежат выселению по требованию собственника без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. Также подлежат выселению без предоставления жилья граждане, давшие согласие на отчуждение (продажу) жилого помещения и не указанные в договоре в числе лиц, за которыми сохраняется право проживания, при отказе добровольно освободить помещение по требованию нового собственника.
Кроме того, выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат:
- граждане, которым жилое помещение было предоставлено во временное безвозмездное пользование, при отказе освободить его по требованию собственника или нанимателя;
- граждане при признании договора найма недействительным (за исключением лиц, ранее пользовавшихся государственным жильем);
- участники общей долевой собственности при прекращении права собственности на незначительную долю, которая не может быть реально выделена и к которой отсутствует существенный интерес, после выплаты им рыночной стоимости данной доли.
Самовольно занявшие жилое помещение
Отдельного правового анализа в категории выселения без предоставления другого жилого помещения заслуживает вопрос в отношении лиц, самовольно занявших жилое помещение.
С юридической точки зрения самовольное занятие жилья означает, что у гражданина изначально отсутствовали какие-либо законные основания для вселения и проживания — такие как договор найма, право собственности, завещательный отказ, соглашение о порядке пользования или официальное решение уполномоченного органа. Поскольку законные права владения и пользования жилым помещением у такого лица в принципе не возникали, законодательство Республики Беларусь не распространяет на него гарантии жилищной защиты, предусмотренные для законных пользователей и нанимателей.
В соответствии с жилищным законодательством Республики Беларусь лица, самовольно занявшие жилое помещение, подлежат безусловному выселению без предоставления другого жилого помещения.